高负债+融资难 宝龙地产或通过分拆释放压力-广宁新闻

                                                        2019年09月21日 12:29 来源:广宁新闻 编辑:新开棋牌游戏平台

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                                                        【央视批评周琦】

                                                        资本结构危机宝龙地产的资产负债率不断增加♂,2018年升至75.16%┊↑,同比增加6.03个百分点﹡∴,并于2019H1进一步增加至76.09%∟〇。与资产负债率相比┊∵,91.4%的净负债比或许更值得注意?♂∟, 而这一值在2017达到顶峰将近100%□∴☆,也正是转型的关键时期↑。

                                                        2016年至2019年上半年∵∵□,公司土地储备累计建筑面积从1070万平方米增至2437万平方米☆┊◇,大幅增加128%π⊿⊙,扩张速度可见一斑π〇。

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                                                        净负债比可以有效反映出公司短期的债务压力〇┊,而近几年宝龙地产的现金短债比基本在1左右浮动⊿,这都能反映出公司的偿债压力非常之大♀。

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                                                        分拆上市就能替母公司“分忧”〇?如果说∴⊙♀,分拆宝龙商业是因为商业地产发展式微▽∵⊿,在智通财经APP看来△□,更直接的原因可能是为了给母公司“分忧”﹡?∴。

                                                        热点栏目自选股数据中心行情中心资金流向模拟交易客户端舍弃老本行♀π,投身新方向⌒?,也算是实事求是的典范了〇π,宝龙地产便是一个例子☆∵。1993年?┊┊,以提供物业管理服务为主的华龙物业管理在厦门成立;2007年▽,上海宝龙商业正式成立♂∴,提供商业运管服务♂♂,也就是目前宝龙地产的运营实体☆〇⌒,并且仅仅两年之后便在港交所成功上市﹡。

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                                                        2018年宝龙地产收入同比增长25.7%↑,2019H1这一数字进一步增加至32%♂,再回往日雄风┊△□。然而在这风光的背后◇,另一道危机却悄然而至?♀。

                                                        首先⌒♂∵,从宝龙商业的资产情况来看♂∴┊,据招股书披露其资产负债率居高不下↑⊙∴。2016年至2019H1∴♂,其资产负债率分别达到99.1%、94.5%、89.4%、86.6%▽,虽然近两年有所下降?♀,但是仍然远远高于行业平均ππ□,据Wind统计∴♂,在港股市场市值top30的上市公司中﹡⊙,平均资产负债率仅为60%∵□⊙。

                                                        伴随负债情况恶化的还有公司的存货周转↑⊿,2019H1的存货周转率为0.17┊∵,远低于去年同期的0.23♀?,存货周转天数从781天升至1047天↑,令公司的现金回流速度大幅下降↑⊿,进一步加剧了公司的资金危机⊿。

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                                                        然而⌒π□,净负债比降低不意味着其财务状况就变好了∵⊿♂,中期报告显示♂∵⊿,其借贷利息支出达到16.77亿元﹡,同比增加36.2%﹡,若加上债券及租赁利息△◇,同比增加35.4%∴⊙,远远超过借贷资金的增加速度∴∵,说明其借款利率大幅增加?,据了解其实际借款利率由去年同期的5.95%涨至6.24%⊙,增加0.29个百分点▽◇┊,反映出融资端的压力﹡♂⊙。

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                                                        虽然收入增速尚可◇┊△,但是从收入规模和财务实力上↑▽,宝龙地产的实力则十分一般∴☆。据智通财经APP统计☆♀,在港股房地产行业中┊┊△,宝龙地产2019H1的收入排名32∴,净利润排名41↑∵。在市值top30的公司中∴,2019H1的收入中位值218亿♂﹡♂,平均值408亿∟⌒◇,以及净利润中位值123亿⊙♂,平均值163亿☆,都远超宝龙地产的同期数据⊿。

                                                        智通财经APP观察到⊿∴,2015年收入增速从2014年的33%大幅降至23%☆?,并在2016年进一步降至20%⊙∴♂。虽然收入仍然在增加△▽〇,但是增速下滑也是一个不容忽视的信号♀☆?。也就是从2016年开始♂,公司终于不再将业务局限于商业地产∟,开始发力住宅地产♂▽,两年后终于看到成效↑↑。

                                                        疯狂扩张的住宅业务2016年开始发力住宅地产之后⌒〇⊿,该业务经历了高速扩张期△π。智通财经APP统计到〇,2009年上市以来♂〇♂,宝龙地产合计购得住宅用地45块□☆⌒,共324万平方米π♂,其中近三年就购买了36块地♂,共249万平方米┊⊿,面积占比76.9%┊♀┊,从最新拿地情况来看〇,也是住宅用地居多♂∵。

                                                        宝龙地产以商业地产为主营业务▽⌒,专注于开发和运营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目⌒?。2010年之后⊙♀∵,宝龙地产经历了快速发展的五年∴↑,收入增速不断升高⌒﹡。但是随着政策面及行业景气度的变化☆〇,高增速在2015年戛然而止∴。

                                                        另外智通财经APP注意到〇,虽然2019H1的净负债比有所降低⊿□∴,其原因主要是银行借贷增长了11.7%☆□┊,但是现金余额却增加了24.8%♂∵▽。

                                                        虽然从资产和负债的数额上〇♀,分拆公司只是母公司的一小部分♂∟,但是远高于原公司的负债率□,也确实对分拆后的保留公司负债情况有所裨益⌒♂﹡。

                                                        而且收入增速的反弹是快速转型的结果◇△,但是转型并不顺畅▽♂。在转型之前?,商业用地的土储增加是很平滑的♂,伴随转型带来的住宅用地的极速扩张☆◇∟,也带来了严重的资本结构的问题〇。

                                                        另外?∴,从收入口径可以更加直观地看出♂〇∟,2019H1物业销售占比85.7%△,其中住宅贡献70.5%∟,而在2016年这一数字还仅是27.2%△⊙↑。因此可以说⌒↑,宝龙地产已经从最初的商业地产企业转型成了住宅地产企业♂。

                                                        不过♀,宝龙地产也没有无动于衷┊⊿,智通财经APP注意到◇□,其实在中期业绩发布之前两天□,其子公司宝龙商业向港交所递交了上市申请书∵,而宝龙商业是今年三月份才从母公司分拆出来∴☆?,主营业务是向商业物业提供商业运营服务↑⊙◇。可见☆∟,宝龙地产已经准备完全向商业地产说拜拜了∴〇π,而实际上⊙,宝龙商业赴港上市任重道远∵∵□。

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                                                        另外◇〇△,更重要的是分拆上市后∴,可以作为独立融资平台〇♂,为母公司融资输血∴,改善公司的资金流↑⌒。不过从分拆公司的质地看♂♂,其收入近三年复合增长约26%∟▽◇,加上母公司商业地产业务本身就成长性一般∴π,因此能否获得港交所入场券另说∟,即便成功上市?,其估值和投资者关注度估计也不会太高♂,为母公司融资造血的想法可能并不容易实现▽∵⊙。

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                                                        从收入增长看◇☆,这样的转型算得上成功┊□。2019H1公司实现营业收入122.52亿元□⊿π,同比增长32%♀□,归母净利润18.03亿元?,同比增长35.6%♂┊,核心归母净利润12.45%∟,同比增长48.9%▽。但实际上π,包括2018年的收入增速◇,都是基于之前的低基数而来的↑△?,平均看来∵△,公司只能算是修复了前两年的收入损失π┊◇。

                                                        推荐阅读:狮航空难最终报告